Antes de comprar um imóvel, confira quatro coisas: a matrícula atualizada no Registro de Imóveis, para saber quem é o dono e se há penhora, hipoteca ou ação anotada; a situação do vendedor, inclusive o estado civil; as dívidas do próprio imóvel, como IPTU e condomínio; e o caminho da escritura até o registro. Pelo Código Civil, a propriedade só passa para o comprador com o registro do título no Registro de Imóveis.
Na compra de um imóvel, a parte emocional costuma vir antes da parte documental. A pessoa visita, gosta, negocia o preço e, muitas vezes, paga o sinal antes de ver a matrícula. É nessa ordem invertida que aparecem os problemas: o vendedor não era o único dono, havia uma penhora anotada, o condomínio tinha meses em aberto ou o cônjuge não concordava com a venda.
Neste texto explico o que olhar na matrícula, quais certidões pedir do vendedor, quais dívidas acompanham o imóvel, como funciona o sinal e o caminho da escritura até o registro. As questões de imóvel, contrato e herança fazem parte da minha atuação em Direito Cível.
Tem uma questão com contrato, dívida, herança ou imóvel?
Falar com a Dra. Regina no WhatsAppA matrícula do imóvel: o primeiro documento a pedir
A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel no Registro de Imóveis. Nela aparecem a descrição, os donos ao longo do tempo, as hipotecas, as penhoras, as indisponibilidades e as ações anotadas. A certidão da matrícula deve ser recente, e a de ônus reais mostra os gravames que pesam sobre o bem.
Desde a Lei 13.097/2015, a matrícula ganhou ainda mais peso. O art. 54 diz que a compra é eficaz em relação a atos anteriores quando não estiverem registradas ou averbadas na matrícula informações como citação em ações reais ou reipersecutórias, constrição judicial ou execução, restrições administrativas ou convencionais, indisponibilidades e ações capazes de levar o proprietário à insolvência. O § 1º completa: situações que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire o imóvel, com as ressalvas da própria lei.
O que conferir na leitura da matrícula:
- se o vendedor é de fato o proprietário atual, e se há outros coproprietários que também precisam assinar;
- se a descrição bate com o imóvel real, inclusive área construída averbada;
- se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou cláusula de inalienabilidade;
- se há averbação de ação judicial, indisponibilidade ou execução contra o proprietário.
Exemplo prático
Um comprador recebeu do corretor uma matrícula de dois anos atrás, sem nenhum ônus. Ao pedir a certidão atualizada, apareceu uma penhora averbada no ano anterior, em uma execução contra o vendedor. O negócio foi suspenso até que a penhora fosse resolvida.
Quem está vendendo: certidões e estado civil
A matrícula fala do imóvel. As certidões do vendedor falam de quem assina. A Lei 13.097/2015, art. 54, § 2º, incluído pela Lei 14.382/2022, diz que, para a validade e a eficácia da compra e para a boa-fé do comprador, não são exigidas certidões além das previstas na Lei 7.433/1985, nem certidões forenses ou de distribuidores judiciais. Isso não torna essas certidões inúteis: elas continuam mostrando riscos que o comprador prefere conhecer antes de pagar, como ações que ainda não chegaram à matrícula.
O estado civil do vendedor também importa. Pelo art. 1.647, I, do Código Civil, nenhum dos cônjuges pode vender ou gravar imóvel sem a autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta. Vendedor casado em comunhão parcial, por exemplo, precisa da assinatura do cônjuge, mesmo que o imóvel esteja só no nome dele.
| Documento | Onde se obtém | O que mostra |
|---|---|---|
| Certidão de matrícula atualizada e de ônus reais | Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel | Dono atual, descrição, hipotecas, penhoras e ações averbadas |
| Certidão de débitos do IPTU | Prefeitura | Impostos e taxas do imóvel em aberto |
| Declaração de débitos condominiais | Síndico ou administradora | Cotas de condomínio em atraso |
| Certidões dos distribuidores cíveis, trabalhistas e federais | Tribunais | Ações contra o vendedor que podem atingir o imóvel |
| Certidão de casamento ou de nascimento atualizada | Registro Civil | Estado civil e necessidade de assinatura do cônjuge |
Exemplo prático
Uma vendedora se apresentou como divorciada. A certidão de casamento atualizada mostrou que o divórcio tinha sido decretado, mas a partilha do imóvel ainda não estava registrada. O ex-marido continuava constando como coproprietário na matrícula e precisou participar da venda.
As dívidas que acompanham o imóvel
Algumas dívidas não ficam com o vendedor: elas seguem o imóvel e passam para quem compra.
- Condomínio: o comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345).
- IPTU e taxas do imóvel: os créditos tributários de impostos sobre a propriedade do imóvel e de taxas ligadas a ele passam para o comprador, salvo quando conste do título a prova da quitação (Código Tributário Nacional, art. 130).
- Entre comprador e vendedor: salvo combinação em contrário, o vendedor responde pelos débitos que gravem o imóvel até a entrega (Código Civil, art. 502), o que permite cobrar dele o que o comprador tiver de pagar.
Por isso a certidão de débitos do IPTU e a declaração do condomínio devem ser pedidas antes do pagamento, e a escritura deve registrar a quitação.
Exemplo prático
Um apartamento foi comprado sem declaração do condomínio. Dois meses depois, a administradora cobrou do novo dono oito cotas atrasadas do antigo proprietário. Pelo art. 1.345, o comprador teve de pagar e, pelo art. 502, pode cobrar o valor do vendedor.
Em 22 anos de advocacia, vejo que quase todo problema de compra de imóvel nasce antes da escritura: no sinal pago sem ler a matrícula, no contrato de gaveta ou no vendedor casado que assinou sozinho. A conferência dos documentos leva poucos dias e costuma evitar anos de discussão.
Dra. Regina Célia Cavallaro, OAB/SP 207.710
Sinal, contrato de promessa e arrependimento
O sinal, que o Código Civil chama de arras, é comum nas compras de imóvel. As regras são diretas:
- se o negócio se concretiza, o sinal é devolvido ou abatido do preço (art. 417);
- se quem pagou o sinal desiste ou descumpre, quem recebeu pode desfazer o contrato e ficar com o sinal; se quem recebeu o sinal descumpre, quem pagou pode desfazer o contrato e exigir a devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418, na redação da Lei 14.905/2024);
- se o contrato prevê direito de arrependimento, o sinal tem função apenas indenizatória, e não há indenização suplementar (art. 420).
A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, registrada no Registro de Imóveis, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417). Com ele, o comprador pode exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418).
Exemplo prático
Um comprador pagou sinal e, uma semana depois, o vendedor recebeu proposta maior e desistiu. Como o contrato não previa arrependimento, o comprador pôde desfazer o negócio e exigir a devolução do sinal mais o equivalente, com os acréscimos do art. 418.
Da escritura ao registro: quando o imóvel passa a ser seu
- Escritura pública: é essencial para a venda de imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo exceções legais, como o financiamento bancário (Código Civil, art. 108).
- Documentos no tabelionato: o tabelião registra na escritura a apresentação do comprovante do imposto de transmissão, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).
- ITBI: o imposto municipal sobre a transmissão é pago pelo comprador conforme as regras da prefeitura onde fica o imóvel.
- Registro: a escritura é levada ao Registro de Imóveis. Só com o registro a propriedade é transferida; enquanto ele não ocorre, o vendedor continua sendo considerado dono (arts. 1.227 e 1.245, § 1º).
Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador (art. 490). O registro costuma ser a etapa esquecida: muita gente guarda a escritura na gaveta e só descobre anos depois que, para o cartório, o imóvel continua no nome do antigo dono, sujeito às dívidas dele.
Perguntas frequentes sobre comprar imóvel
Quais certidões tirar antes de comprar um imóvel?
A certidão atualizada da matrícula e de ônus reais, a certidão de débitos do IPTU, a declaração do condomínio, as certidões dos distribuidores em nome do vendedor e a certidão de casamento ou nascimento atualizada do vendedor.
O que vem primeiro, o ITBI ou a escritura?
Na prática, o comprovante do imposto de transmissão costuma ser apresentado ao tabelião, que o registra na escritura (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º). A forma e o momento de emissão da guia seguem as regras da prefeitura do município do imóvel.
Escritura sem registro já transfere a propriedade?
Não. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Sem registro, o vendedor continua sendo havido como dono.
Comprei um apartamento com condomínio atrasado. Tenho que pagar?
Sim, perante o condomínio o comprador responde pelos débitos anteriores (Código Civil, art. 1.345). Depois, é possível cobrar do vendedor, que responde pelos débitos até a entrega do imóvel, salvo combinação em contrário (art. 502).
Se você vai comprar ou vender um imóvel e quer conferir a documentação antes de assinar ou pagar o sinal, fale comigo pelo WhatsApp. Eu leio a matrícula e as certidões e explico os riscos que aparecerem.
